Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi
Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych stanowi specjalizację naszej firmy. Czynności związane z zarządzaniem nieruchomościami wykonujemy w ścisłej współpracy z Zarządami Wspólnot Mieszkaniowych i właścicielami poszczególnych lokali.
Prowadzimy kompleksowe działania związane z rejestracją nowo utworzonej wspólnoty mieszkaniowej, jak również czynności związane z przejęciem nieruchomości od dotychczasowego zarządcy, a także (w razie potrzeby) wszelkie czynności związane ze zmianą dotychczasowego zarządcy.
W szczególności do naszych obowiązków należy:
Reprezentacja właścicieli nieruchomości
- na zewnątrz, w tym m.in. przed organami administracji państwowej i samorządowej,
- wewnątrz tzn. pomiędzy właścicielami
Obsługa prawna
- przygotowywanie dokumentacji do celów postępowania sądowego,
- wsparcie merytoryczne kancelarii prawnej
Obsługa bankowo – księgowa
- otwarcie rachunku bankowego do obsługi nieruchomości i dokonywanie rozliczeń przez ten rachunek,
- wypełniania deklaracji podatkowych
- prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów
- prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością,
- opracowanie sposobu rozliczania dostaw mediów do budynku, przedstawienie propozycji regulaminu rozliczania mediów,
- pobieranie i rozliczanie zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, czynszów najmu itp.
- windykacja należności,
- lokowanie wolnych środków właścicieli nieruchomości na lokatach terminowych,
- przygotowywanie projektów planu gospodarczego,
- sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych,
- pobieranie i odprowadzanie podatków oraz innych opłat publicznoprawnych,
- obserwacja i bieżąca analiza zmian stawek usług oraz dostawy mediów, w tym za gaz, energię elektryczną i cieplną, wodę i ścieki oraz regulacja opłat i rozliczeń z tym związanych w oparciu o nawiązane umowy przez właścicieli nieruchomości.
Obsługa administracyjna
- prowadzenie aktualizacji wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców,
- zapewnienie dostaw usług komunalnych – zawieranie, ewentualne rozwiązanie i wprowadzanie zmiany z dostawcami wody, ciepła, prądu oraz firmami wywożącymi śmieci,
- zawieranie, zmiany i rozwiązywanie umów ubezpieczenia budynku,
- dbanie o utrzymanie porządku i czystości w budynku i obrębie posesji,
- przygotowanie, zwoływanie i obsługa zebrań właścicieli nieruchomości, w szczególności zebrań wspólnot mieszkaniowych,
- reprezentacja właścicieli nieruchomości przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz innymi podmiotami, z którymi właściciele posiadają związek prawny,
- opracowywanie i opiniowanie treści umów z kontrahentami,
- opracowywanie treści uchwał i innych aktów prawnych wspólnot (regulaminy, statuty, itp.),
- potwierdzanie uprawnień do lokalu, wystawianie zaświadczeń, itp.,
- wyszukiwanie firm świadczących usługi, negocjowanie cen i warunków umów,
- dostarczanie właścicielom, czy najemcom zawiadomień o wysokości opłat, wynikających z decyzji właścicieli lub innych rozporządzeń prawnych,
- zabezpieczenie nieruchomości w umowy stałe.
Obsługa techniczna
- prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, w tym książki obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami prawa budowlanego,
- przestrzeganie terminów przeprowadzenia obowiązkowych przeglądów technicznych budynku wynikających z prawa budowlanego,
- wykonywanie obowiązkowych przeglądów ogólnobudowlanych,
- wykonywanie obowiązkowych przeglądów gazowych,
- zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji budynku,
- zlecanie i kontrola usuwania awarii i ich skutków,
- przygotowywanie planów remontowych budynku,
- wykonywanie kosztorysów inwestorskich i ślepych,
- przygotowywanie materiałów przetargowych, wyszukiwanie wykonawców robót, przygotowywanie
i przeprowadzanie przetargów, analiza ofert i materiałów przetargowych, - prowadzenie uzgodnień urzędowych, projektowych i wykonawczych z uczestnikami procesu inwestycyjnego, przekazywanie terenu robót, przeprowadzanie odbiorów, analiza kosztów.
Najczęściej zadawane pytania
Podstawowym aktem prawnym regulującym sprawy zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej jest USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI Z DNIA 24.06.1994R. z późniejszymi zmianami (UWL), a w przypadku tzw. „małych wspólnot mieszkaniowych” (do 3 lokali) Kodeks cywilny.
Ustawa o własności lokali (art. 19) dzieli wspólnoty na małe i duże, w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Z tzw. małą wspólnota mamy do czynienia wtedy, gdy w nieruchomości znajduje się do 3 lokali włącznie.
Rozróżnienie małych i dużych wspólnot jest bardzo istotne z uwagi na fakt, że wspólnoty te w sposób diametralny różnią się w zakresie sposobu podejmowania decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością.
Mała wspólnota rządzi się zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym dla współwłasności (art. 197-221), zgodnie z którymi do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (jednomyślność). Przy braku jednomyślności każdemu właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o rozstrzygnięcie do sądu.
W dużej wspólnocie dla decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała podejmowana większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie ustalono, że na jednego właściciela przypada jeden głos.
Zwoływanie zebrań właścicieli jest obowiązkiem zarządu, wynikającym zarówno z ogólnej kompetencji do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji, jak też z wyraźnych zapisów UWL. Ustawa bowiem obliguje zarząd lub zarządca powołany w trybie art. 18 UWL do zwołania zebrania sprawozdawczego (tzw. absolutoryjnego) minimum raz do roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca niw zwoła rocznego zebrania w wymaganym terminie może to uczynić każdy właściciel.
Poza obligatoryjnym zebraniem można w każdej chwili zwołać zebranie nadzwyczajne. Zebranie takie jest zwoływane z inicjatywy zarządu, bądź na wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.
Chętnie udzielimy wszelkich porad w zakresie procedury zmiany zarządcy nieruchomości wspólnej, a w razie zainteresowania przygotujemy odpowiednią dokumentację i przeprowadzimy stosowne formalności prowadzące do zmiany podmiotu zarządzającego nieruchomością.
