Zarządzanie Nieruchomościami  - Wspólnoty Mieszkaniowe –  Zarządcy Nieruchomości Poznań

KONTAKT

z naszym biurem

ul. Wawrzyniaka 37
lokal użytkowy

telefon

+48 61 811 35 65
+48 530 416 416

email

biuro@apzn.pl

POGOTOWIE TECHNICZNE 24H

TEL. 500 188 113


ebok


Biuro Jackowskiego

Biuro Wierzbowa

Biuro Dąbrowskiego

ABC WM

I. Podstawowe przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

  1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Tekst jednolity: Dz.U.00.80.903 z późniejszymi zmianami – linki do www.sejm.gpv.pl.
  2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Tekst jednolity: Dz.U.04.261.2603 z późniejszymi zmianami.
  3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Tekst jednolity: Dz.U.64.16.93 z późniejszymi zmianami.

Ponadto polecamy zapoznanie się z następującymi przepisami:

  1. Ustawa z dnia 21.11.2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 08.223.1459).
  2. Prawo budowlane z dnia 7.07.1994r. Tekst jednolity Dz.U. 06.156.1118 z późniejszymi zmianami.
  3. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17.11.1964r. Tekst jednolity Dz.U.64.43.296 z późniejszymi zmianami.
  4. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982r. Tekst jednolity Dz.U.01.124.1361 z późniejszymi zmianami.
  5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002r. Tekst jednolity Dz.U.02.75.690 z późniejszymi zmianami.

II. Co to jest wspólnota mieszkaniowa

Wspólnotę mieszkaniowa tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tak lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i nie wyodrębnionych (stanowiących np. własność gminy).Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu.

III. Mała czy duża wspólnota mieszkaniowa

Ustawa o własności lokali (art. 19) dzieli wspólnoty na małe i duże, w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Z tzw. małą wspólnota mamy do czynienia wtedy, gdy w nieruchomości znajduje się do 7 lokali włącznie.

Rozróżnienie małych i dużych wspólnot jest bardzo istotne z uwagi na fakt, że wspólnoty te w sposób diametralny różnią się w zakresie sposobu podejmowania decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością.

Mała wspólnota rządzi się zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym dla współwłasności (art. 197-221), zgodnie z którymi do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (jednomyślność). Przy braku jednomyślności każdemu właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o rozstrzygnięcie do sądu.

W dużej wspólnocie decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu są konieczna jest uchwała podejmowana większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie ustalono, że na jednego właściciela przypada jeden głos.

IV. Sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólną

Ustawa rozróżnia następujące formy sprawowania zarządu:

1. Zarząd umowny

Właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, albo też później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ustawy o własności lokali). Przyjęty przez wspólnotę sposób sprawowania zarządu ma skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Jakakolwiek zmiana sposobu sprawowania zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, która to uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Teoretycznie ma tu zastosowanie swoboda umów określona w kodeksie cywilnym, niemniej pewne elementy zasad umownych musza pokrywać się z zapisami UWL. Trudno na przykład pozbawić członka wspólnoty prawa zaskarżania uchwał, czy też diametralnie zmienić sposób decydowania o sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Można natomiast wprowadzić pewne modyfikacje w zakresie zasad głosowania, przedmiotu uchwał itp.

W praktyce opisany wyżej tryb stosowany jest w przypadku, gdy wspólnota decyduje się powierzyć zarząd osobie prawnej.

2. Zarząd ustawowy

Duża wspólnota mieszkaniowa (powyżej 7 lokali), w braku odmiennej umowy współwłaścicieli, jest zobowiązana do wyboru jedno- lub wieloosobowego zarządu wspólnoty, złożonego z osób fizycznych, spośród właścicieli lub spoza ich grona. Taki zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 20 ustawy o własności lokali). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. W przypadku decyzji wykraczających poza ten zakres potrzebna jest uchwała, podjęta większością głosów przez właścicieli lokali.

Zarząd powoływany jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W takim samym trybie może nastąpić odwołanie całego zarządu lub poszczególnych jego członków.

Z dotychczasowych doświadczeń wynika, że najczęściej spotykaną formą sprawowania zarządu jest wybór zarządu z osób fizycznych, a następnie powierzenie wykonania czynności zwykłego zarządu (szczegółowo określonych w umowie) licencjonowanemu zarządcy nieruchomości (bądź przedsiębiorcy zatrudniającemu licencjonowanego zarządcę).

3. Zarząd małą wspólnotą mieszkaniową

Mała wspólnota mieszkaniowa (o ile właściciele nie postanowią inaczej w umowie) zarządzana jest wg zasad określonych w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego. Decyzje w ramach zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności właścicieli. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (osoby fizyczne – właściciele lokali) może zlecić w formie umowy pisemnej prowadzenie zarządzania wyspecjalizowanej osobie fizycznej (posiadającej licencję zarządcy nieruchomości), bądź firmie prowadzącej usługi zarządzania nieruchomościami. Nie zdejmuje to jednak z zarządu wspólnoty obowiązku reprezentowania wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali.

Podkreślić należy, że brak obowiązku powołania zarządu nie oznacza braku możliwości. Mała wspólnota może ustanowić zarząd (spośród właścicieli, jak i osób trzecich), który będzie wspólnotę reprezentował przed sądem i poza sądem, nawet wobec samych właścicieli (np. w sprawach windykacyjnych).

V. Zarząd zwykły, a czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Ustawa o własności lokali nie precyzuje jakie czynności należą do czynności zwykłego zarządu. Wskazuje się jedynie, że czynności te podejmowane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie. Do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały, w której udziela się zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianym. W szczególności jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością ustawodawca uznaje:

Także połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W przypadku podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści podjętej uchwały.

VI. Podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową.

Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, drogą indywidualnego zbierania głosów wyrażonych pisemnie, bądź może być wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwała zostaje podjęta, jeżeli większość właścicieli (liczona wg wielkości udziałów) głosuje za podjęciem uchwały, o ile w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie nie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

W sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obie ww. przesłanki są jednocześnie spełnione , na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej możliwe jest wprowadzenie głosowania wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

VII. Zaskarżenie uchwały.

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd prowadzący postępowanie w sprawie zaskarżenia uchwały może (ale nie musi) wstrzymać jej wykonanie do czasu rozstrzygnięcia sprawy.

VIII. Zwoływanie zebrań wspólnoty

Zwoływanie zebrań właścicieli jest obowiązkiem zarządu, wynikającym zarówno z ogólnej kompetencji do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji, jak też z wyraźnych zapisów ustawy. Ustawa bowiem obliguje zarząd lub zarządca powołany w trybie art. 18 UWL do zwołania zebrania sprawozdawczego (tzw. absolutoryjnego) minimum raz do roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca niw zwoła rocznego zebrania w wymaganym terminie może to uczynić każdy właściciel. Przedmiotem zebrania absolutoryjnego powinny być w szczególności:

Poza obligatoryjnym zebraniem można w każdej chwili zwołać zebranie nadzwyczajne. Zebranie takie jest zwoływane z inicjatywy zarządu, bądź na wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.

Zawiadomienie o zebraniu, zawierające minimum wskazanie dnia, godziny, miejsca i porządku obrad, doręcza się każdemu właścicielowi na piśmie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku zgłaszania propozycji zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli, należy wskazać w zawiadomieniu o zebraniu treść tych zmian.